2024년 청약과열지역 투기과열지구 부동산 규제지역 및 기준

2024년 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나는 바로 규제지역입니다. 정부는 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해 특정 지역을 규제지역으로 지정하고 있는데요. 이러한 지역에는 주택담보대출, 전매 제한, 청약 자격 제한 등 다양한 규제가 적용되므로, 세심한 주의가 꼭 필요합니다.

규제지역 지정의 근본 취지는 과열된 부동산 시장의 수요를 억제하고, 실수요자를 보호하는 데 있습니다. 과도한 주택 가격 상승으로 인한 부작용을 방지하기 위함이죠. 따라서 규제지역으로 지정되면 일반 지역과 달리 주거 정책에 많은 제한이 가해집니다.

2024년 투기과열지구란?

부동산 시장의 과열 현상을 잡기 위한 정부의 강력한 대책, 바로 투기과열지구 지정입니다. 이는 특정 지역의 부동산 가격 상승을 제어하기 위한 특별 규제 구역을 말합니다. 한마디로 과열된 지역에 비상 브레이크를 건다고 봐야겠죠.

2024년 투기과열지구로 지정되면 그 지역의 부동산 거래에는 엄청난 제약이 따릅니다. 정부는 투기 조짐이 있는 지역을 투기지역, 투기가 한창인 지역을 투기과열지구, 가격이 너무 올랐지만 과열 정도는 약한 지역을 조정 지역으로 구분합니다.

이렇게 규제지역을 세분화해 대응하는 것입니다. 투기과열지구가 되면 주택 담보대출 규제, 양도소득세 중과, 전매 제한, 청약 자격 강화 등 다양한 규제를 동원합니다. 그 중에서도 분양가 상한제가 적용되어 신규 분양 주택 가격 상승을 억제하는 게 강력한 효과를 발휘합니다.

규제지역 지정 기준

2024년 기준 투기과열지구, 조정지역, 비규제지역 현황

규제지역은 주택 시장 상황을 종합적으로 고려하여 지정됩니다. 주거정책심의위원회(국토교통부 주관)에서 2024년투기과열지구와 조정 지역을, 부동산가격 안정심의위원회(기획재정부 주관)에서 투기지역을 각각 심의하여 지정합니다.

현재 고금리로 인한 부동산 가격 하락을 막기 위해 서울 일부 지역을 제외한 대부분의 지역이 규제지역에서 해제되었습니다. 2024년 4월 3일 기준으로 투기지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구뿐이며, 서울을 비롯한 수도권과 지방 전체가 비규제지역으로 분류되어 있습니다.

주요 규제 내용

1. 주택담보대출비율(LTV) 규제

주택담보대출비율(LTV)은 대출금액과 주택가치의 비율입니다. 비규제지역에서는 무주택자 70%, 1주택자 60%로 LTV가 적용됩니다. 하지만 투기과열지구, 투기지역, 조정 지역에서는 무주택자와 1주택자 모두 LTV 50%가 단일 적용됩니다. 다주택자는 규제지역 30%, 비규제지역 60%입니다. 생애최초주택 구입 시에는 9억 원 이하 주택에 한해 LTV 80%, 최대 6억 원까지 적용됩니다.

2. 총부채상환비율(DTI) 규제

총부채상환비율(DTI)은 총부채를 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 투기과열지구와 조정 지역에서는 DTI 40%, 비규제지역에서는 60%가 적용됩니다. 단, 생애최초구입자와 실수요자는 투기지역 여부에 관계없이 DTI 60%가 적용됩니다.

3. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제

총부채원리금상환비율(DSR)은 총부채의 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율로, 대출금액 1억 원 이상 시 DSR 40%가 한도입니다.

4. 세금 규제

세금 관련한 규제로는 취득세 중과가 있습니다. 취득세 중과는 규제지역 내에서 주택을 2주택 이상 소유한 경우 적용됩니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상 소유자는 12%의 취득세를 부담해야 합니다. 다주택자의 경우, 양도세가 추가로 부과됩니다. 2주택 소유자는 20%, 3주택 이상 소유자는 30%의 추가 양도세를 부담합니다. 또한, 규제지역에서 주택을 장기간 보유한 경우 장기보유 특별공제를 받을 수 없습니다.

5. 전매 제한 규제

주택을 일정 기간 동안 다른 사람에게 되파는 행위를 제한하는 전매 제한 규제도 존재합니다. 전매 제한 기간은 지역별로 차이가 있습니다. 수도권에서는 공공택지와 규제지역이 3년, 과밀억제권역 1년, 기타 지역 6개월입니다. 비수도권은 공공택지와 규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월입니다. 또한 분양가상한제 적용 지역에서는 실거주 의무가 부과될 수 있습니다. 이는 주택 구입 후 일정 기간 동안 그 주택에 실제 거주해야 한다는 것을 뜻합니다.