7월 10부터 공인중개사법 개정안 시행 임대차 계약 전 필수 확인

공인중개사법 개정안으로 임대차 계약 전 필수 확인사항이 강화되었습니다. 임차인은 임대인의 체납 세금, 선순위 권리관계, 관리비 분쟁 예방을 위한 정보를 공인중개사로부터 명확히 설명받을 수 있습니다. 안전한 임대차 계약을 위해 꼭 알아두어야 할 사항들을 확인해보세요.

1. 공인중개사 확인 설명 의무 강화

국토교통부 보도자료

1.1. 개정안 주요 내용

2024년 7월 10일부터 시행되는 공인중개사법 시행령 및 시행규칙 개정안은 임대차 계약 시 공인중개사의 확인 설명 의무를 강화하여 임차인의 권익을 보호하고자 합니다. 이번 개정안의 주요 내용은 공인중개사가 임대인의 체납 세금, 선순위 권리관계, 관리비 내역 등 중요한 사항들을 명확하게 확인하고 설명하도록 의무화하는 것입니다. 이를 통해 임차인은 임대차 계약 전 필수적인 정보를 제공받아 보다 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.

1.2. 임대인의 체납 세금 및 선순위 권리관계 확인

임대차 계약을 체결하기 전에 임차인은 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 설명받을 수 있습니다. 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등 확인 가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여 현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후 임차인에게 이를 설명해야 합니다. 이러한 과정을 통해 임차인은 임대차 보증금 관련 위험을 사전에 파악할 수 있습니다.

임차인이 임대인의 체납 세금이나 선순위 권리관계를 명확히 이해하면, 임대차 계약 후 발생할 수 있는 위험을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 임대인의 세금 체납으로 인해 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 가능성을 사전에 인지하고 대처할 수 있습니다.

1.3. 관리비 분쟁 예방을 위한 명확한 설명

공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 명확히 설명해야 합니다. 이를 중개대상물 확인설명서에 명기하고, 계약서에도 반영하여 관리비 관련 분쟁을 예방할 수 있도록 합니다. 임차인은 관리비가 어떻게 산정되고 부과되는지, 어떤 항목들이 포함되어 있는지를 명확히 이해함으로써 관리비와 관련된 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

관리비는 임대차 계약 시 중요한 요소 중 하나입니다. 관리비에 대한 명확한 설명은 임차인이 예상치 못한 비용 부담을 피할 수 있게 하며, 월세와 관리비의 명확한 구분을 통해 계약 내용을 보다 투명하게 합니다. 이로 인해 임차인은 임대차 계약에 대한 신뢰를 높이고, 계약 후 발생할 수 있는 관리비 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

2. 임차인 보호제도

2.1. 최우선변제금 및 임대보증금 보증제도

공인중개사는 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도를 명확히 설명해야 합니다. 최우선변제금이란, 임차인이 임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 일정 금액을 우선적으로 보호받을 수 있는 제도입니다. 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 고려하여 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명해야 합니다.

또한, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있는 경우, 공인중개사는 이를 임차인에게 설명해야 합니다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 등이 운영하는 전세보증금반환보증에 가입함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이러한 제도는 임차인이 임대차 계약 후에도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있도록 돕습니다.

2.2. 중개사무소 직원의 신분 확인

임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장 안내를 받을 때, 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있어야 합니다. 중개보조원이 현장 안내를 할 경우, 본인이 중개보조원임을 명확히 밝혀야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 이를 표기해야 합니다. 이러한 조치는 불법 중개 행위를 방지하고, 임차인의 권익을 보호하기 위해 마련되었습니다.

중개사무소에서 제공하는 서비스의 신뢰성을 높이기 위해, 공인중개사와 중개보조원의 역할을 명확히 구분하는 것이 중요합니다. 임차인은 계약을 체결하기 전에 중개사무소 직원의 신분을 확인하고, 필요한 경우 공인중개사와 직접 상담을 진행할 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 더 정확한 정보를 제공받고, 계약의 안전성을 높일 수 있습니다.

2.3. 임대차 계약의 안전성 강화

이번 공인중개사법 개정안은 임차인의 권익 보호를 위해 임대차 계약의 안전성을 강화하는 여러 방안을 포함하고 있습니다. 공인중개사는 임차인이 임대차 계약 전 필수적으로 확인해야 할 사항들을 명확히 설명하고, 이를 중개대상물 확인설명서에 기록하여 법적 효력을 갖도록 합니다. 이러한 조치는 임차인이 계약 후 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 안전한 임대차 계약을 체결할 수 있도록 돕습니다.

임대차 계약의 안전성 강화를 위해 공인중개사는 임대인의 체납 세금, 선순위 권리관계, 관리비 내역 등을 철저히 확인하고 설명해야 합니다. 임차인은 이러한 정보를 바탕으로 계약을 체결함으로써, 예상치 못한 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 또한, 공인중개사는 확인 설명 사항을 서면으로 명기하여, 계약 당사자 모두가 이를 확인하고 서명하도록 함으로써, 법적 분쟁 발생 시 중요한 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.

3. 실효성 확보 방안

3.1. 공인중개사의 확인 설명서 작성 의무

공인중개사법 개정안은 공인중개사에게 확인 설명서 작성 의무를 부과하여, 임대차 계약의 투명성과 신뢰성을 높이고자 합니다. 공인중개사는 임대차 계약 과정에서 확인한 사항들을 중개대상물 확인설명서에 구체적으로 기록해야 합니다. 이 설명서는 임대인, 임차인, 공인중개사 모두가 서명하여 법적 효력을 갖게 됩니다.

확인 설명서에는 임대인의 체납 세금, 선순위 권리관계, 관리비 내역, 임대보증금 보증제도, 최우선변제금 등 임차인이 반드시 알아야 할 사항들이 포함됩니다. 공인중개사는 이러한 정보를 정확하고 명확하게 기록하여, 임차인이 계약 전 모든 중요한 정보를 투명하게 제공받을 수 있도록 해야 합니다.

공인중개사의 확인 설명서 작성 의무는 임차인에게 큰 보호막이 됩니다. 임대차 계약 후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고, 문제가 발생할 경우에도 명확한 증빙 자료로 활용될 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 더욱 안전하게 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.

3.2. 임대차 계약 체결 시 필수 확인사항

임대차 계약을 체결할 때, 임차인은 공인중개사가 제공하는 필수 확인사항을 철저히 검토해야 합니다. 이러한 확인사항은 임대차 계약의 안전성을 높이고, 예상치 못한 문제를 사전에 방지하는 데 중요한 역할을 합니다.

임대인의 체납 세금 및 선순위 권리관계

임차인은 임대인의 체납 세금과 선순위 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 임대차 계약 후 보증금을 돌려받지 못할 위험을 줄일 수 있습니다. 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 이러한 정보를 제공하며, 임차인은 이를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

관리비 내역

임차인은 관리비 총액과 포함된 항목들을 명확히 이해해야 합니다. 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 내역을 임차인에게 설명하고, 이를 중개대상물 확인설명서에 기록합니다. 임차인은 관리비 산정 방식과 부과 방식을 명확히 파악하여, 예상치 못한 비용 부담을 피할 수 있습니다.

최우선변제금 및 임대보증금 보증제도

임차인은 최우선변제금과 임대보증금 보증제도에 대해 충분히 이해해야 합니다. 공인중개사는 임차인에게 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금액을 설명하며, 필요한 경우 보증제도에 가입하도록 안내합니다. 이를 통해 임차인은 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

중개사무소 직원의 신분 확인

임차인은 중개사무소 직원이 공인중개사인지 중개보조원인지 확인해야 합니다. 중개보조원이 현장 안내를 할 경우, 중개보조원임을 명확히 밝혀야 하며, 공인중개사는 이를 중개대상물 확인설명서에 기록합니다. 이를 통해 불법 중개 행위를 방지하고, 임차인의 권익을 보호할 수 있습니다.