2025년 건설·주택 경기 전망 세미나 전망 및 주요 내용 분석

2025년 건설경기와 주택시장 전망! 건설투자 감소와 주택시장 양극화 심화. 수도권·지방, 아파트·비아파트 간 차별화된 트렌드와 정부 대책을 분석합니다.

1. 2025년 건설경기 개요

대한건설정책연구원 발표 주요 내용

2025년 건설경기에 대한 대한건설정책연구원의 분석은 업계와 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 2024년의 건설경기 부진이 내년에도 상반기까지는 지속될 것으로 전망되며, 건설투자는 연간 1.2% 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 건축 착공량의 감소가 주요 요인으로 지목되었으며, 이로 인해 건설업계는 여전히 어려운 한 해를 맞이할 것으로 보입니다.

하지만 하반기에는 일부 회복세를 보일 가능성도 언급되었습니다. 이는 최근 건축 착공과 같은 선행지표가 점차 안정화되고 있음을 반영한 결과입니다.

건설투자 1.2% 감소 전망 및 주요 원인

건축 착공 감소

건축 착공량은 2022년과 2023년에 큰 폭으로 줄어들며 건설경기의 위축을 가져왔습니다. 이 추세는 2025년 상반기에도 이어질 것으로 보이며, 주거용 및 비주거용 건축 모두 약 2% 내외의 감소가 예상됩니다. 건축 착공 감소는 건설업계 전반에 영향을 미쳐 프로젝트 수주와 매출 감소로 이어질 가능성이 큽니다.

 

공공물량 증가로 감소 폭 축소

다행히 공공물량이 증가하면서 전반적인 감소 폭은 다소 완화될 것으로 보입니다. 공공 프로젝트는 사회기반시설 개선 및 지역 개발을 목표로 하며, 민간 건축 부진을 어느 정도 상쇄할 수 있는 역할을 할 것으로 기대됩니다.

특히 정부의 지방경기 활성화 정책과 맞물려 지역 인프라 확충이 공공 건설 물량 증가의 중심이 될 가능성이 높습니다.

2. 건설업계의 현재 상황과 문제점

전문건설업 계약액 증가와 실질 계약액 감소 이유

2025년 전문건설업 계약액은 전년 대비 1% 증가한 113조 6000억 원으로 전망됩니다. 그러나 이 수치는 공사비 상승이 반영된 경상금액 기준으로 나타난 것으로, 실제 계약액은 오히려 감소한 것으로 분석됩니다.

 

공사비 상승 반영 영향

• 최근 자재비와 인건비가 급격히 상승하면서 공사비가 대폭 증가했습니다.예를 들어, 철근과 콘크리트와 같은 주요 건설 자재 가격이 수년간 지속적으로 상승해 건설 현장의 부담이 커졌습니다.
• 이로 인해 계약 금액 자체는 높아졌지만, 실질적으로 계약된 건설 물량은 감소해 건설업계의 체감 경기가 악화되고 있습니다.
• 중소 건설사는 이러한 상황에서 공사비 부담을 완전히 상쇄하지 못해 수익성이 악화되고 있으며, 이는 업계 전반에 걸쳐 큰 부담으로 작용하고 있습니다.

건설업계 체감 경기: 이익률 저하, 물량 감소, 경쟁 심화

이익률 저하

• 공사비 상승으로 인해 건설사들의 이익률은 하락세를 보이고 있습니다.
• 특히, 대규모 프로젝트를 진행하는 대형 건설사는 마진율을 낮춰서라도 공사를 수주해야 하는 상황에 놓여 있습니다.

물량 감소

• 건축 착공 감소와 민간 투자 위축으로 인해 건설 물량이 줄어들면서 현장 가동률이 낮아졌습니다.
• 이는 건설업계 종사자들에게도 영향을 미쳐 고용 불안정 및 현장 운영 비용 증가를 초래하고 있습니다.

경쟁 심화

• 시장 상황이 악화되면서 건설사 간 경쟁은 더욱 치열해지고 있습니다.
  • 공공물량 확대가 일부 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 이를 놓고 벌어지는 경쟁은 중소 건설사에 불리하게 작용할 가능성이 높습니다.
  • 입찰 과정에서의 저가 수주가 늘어나면서, 공사의 질적 저하와 추가 비용 문제가 발생할 우려도 제기되고 있습니다.

3. 주택시장 양극화 심화

수도권 vs 지방: 매매·전세 가격 추세

2025년 주택시장은 수도권과 지방 간 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.

 

수도권 매매·전세 가격 상승

• 수도권은 여전히 주택 수요가 높아 매매와 전세 가격 모두 1~2% 상승할 것으로 보입니다.
• 특히, 서울과 인접한 주요 도시는 교통 인프라 확충과 신규 아파트 공급 부족으로 인해 가격 상승세를 이어갈 전망입니다.
• 최근 몇 년간 전세 대출 규제 완화와 실수요자 중심의 시장 구조가 수도권 가격을 견인하고 있습니다.

지방 주택시장 침체

• 반면, 지방은 인구 감소와 지역 경제 침체로 인해 주택 가격이 하락하는 추세를 보이고 있습니다.
• 특히 비수도권 중소도시에서는 신규 분양 물량의 소화가 어려워 미분양 주택이 증가하고 있으며, 이는 가격 하락의 주요 원인으로 작용하고 있습니다.
• 지방 부동산 시장의 회복은 공공 투자 확대와 지역 경제 활성화 정책의 성공 여부에 따라 달라질 가능성이 큽니다.

아파트 vs 비아파트: 전세보증금 미반환 여파와 기피 현상

아파트 수요 증가

• 2022년 발생한 전세보증금 미반환 사건(‘깡통전세’)의 여파로 인해 비아파트 시장에 대한 신뢰가 하락했습니다.
• 이에 따라 상대적으로 안정적인 투자처로 평가받는 아파트에 대한 수요가 늘어나고 있으며, 이는 아파트 가격 상승으로 이어지고 있습니다.

비아파트 기피 현상

• 비아파트(연립주택, 다세대주택 등)는 전세보증금 반환 문제가 반복적으로 발생하면서 수요가 크게 위축되었습니다.
• 특히, 소형 다세대주택이 밀집된 지역에서는 거래가 급감하고 있으며, 이는 비아파트 시장의 추가적인 침체를 예고하고 있습니다.

실수요자 매수 심리와 금리 인하 기대감

실수요자 중심의 시장 회복

• 주택가격이 전고점 대비 낮아지면서 실수요자 매수 심리가 점차 회복되고 있습니다.
• 특히, 2025년 상반기 내 금리 인하 기대감이 커지면서 자금 부담이 줄어들 것이라는 기대가 시장 심리에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

저금리 대출 확대 가능성

• 금리가 하락할 경우 주택담보대출 상품이 활성화되면서, 실수요자들의 매수 움직임이 활발해질 가능성이 높습니다.
• 이로 인해 수도권을 중심으로 1~2%의 가격 상승이 예상되며, 매매 시장이 다시 활기를 되찾을 것으로 보입니다.

4. 정부와 업계의 대응 방안

건설경기 활성화를 위한 맞춤형 정책

지방경기 활성화

• 정부는 지방 건설경기 활성화를 위해 지역 맞춤형 인프라 투자를 확대할 필요성이 강조되고 있습니다.
  • 교통 인프라 개발: 지방 중소도시 간 연결성을 강화해 지역 간 경제 격차를 줄이는 데 기여할 수 있습니다.
  • 주택 공급 조절: 지방에서 미분양이 증가하고 있는 상황을 고려해 수요에 맞는 주택 공급 계획을 마련해야 합니다.
• 또한, 지방 경제를 활성화하기 위해 공공 프로젝트 발주와 소규모 생활 SOC 사업 확대가 중요 과제로 제시되고 있습니다.

중소 건설사 지원 대책

• 중소 건설사들은 공사비 상승과 이익률 감소로 인해 심각한 경영난에 직면하고 있습니다.
  • 정부는 금융 지원 프로그램을 통해 자금 유동성을 확보할 수 있는 방안을 마련해야 합니다. 예: 긴급 대출 지원, 금리 우대 대출 상품
  • 또한, 중소 건설사가 대규모 공공 프로젝트에 참여할 수 있도록 입찰 조건 완화 및 참여 기회 확대가 필요합니다.
• 건설 인력 지원 정책도 주요 과제입니다. 건설업계의 숙련 인력 부족 문제를 해결하기 위해 직업 훈련 강화와 청년층 취업 장려 정책이 제안되고 있습니다.

건설사 생존 전략: 비용 효율화와 프로젝트 다각화

비용 효율화

• 건설사들은 공사비 상승 압박을 극복하기 위해 자재 구매 프로세스 최적화와 현장 운영비 절감에 집중하고 있습니다.
  • 디지털 기술 도입: BIM(Building Information Modeling) 기술 활용으로 설계 및 공정 효율성을 높이고 불필요한 비용을 줄이는 것이 효과적입니다.
  • 에너지 절감: 친환경 건축 기술을 도입해 공사 현장의 에너지 비용을 절감할 수 있습니다.

프로젝트 다각화

• 기존의 주택 및 건축 위주의 사업에서 벗어나 다양한 분야로의 확장이 필요합니다.
  • 리모델링 및 재건축 사업: 기존 건축물을 활용한 사업으로 신규 건축 착공 감소 문제를 극복할 수 있습니다.
  • 친환경 및 신재생 에너지 프로젝트: 정부의 탄소 중립 정책에 부합하는 태양광, 풍력 발전소 건설 등 새로운 분야로 진출 가능성이 큽니다.
  • 해외 건설 시장 공략: 국내 건설시장이 침체된 상황에서 해외 대형 프로젝트를 수주하는 것도 중요한 전략이 될 수 있습니다.