전세사기 악성 임대인 조회 방법과 피해 예방 전략

전세사기 악성 임대인 조회 방법과 피해를 예방하는 전략을 알아보세요. HUG와 국토부에서 제공하는 악성 임대인 조회 방법과 계약 시 유의사항을 통해 안전한 전세 거래를 도와드립니다.

1. 악성 임대인 조회 방법

HUG의 악성 임대인 기준

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 전세 보증금을 상습적으로 반환하지 않는 '악성 임대인'을 공개하고 있습니다. 악성 임대인의 기준은 다음과 같습니다:

• 최근 3년간 HUG가 전세금을 대신 지급한 횟수가 2회 이상이거나, 총 반환하지 못한 금액이 2억 원 이상인 임대인을 말합니다.
• 또한, 임대사업자 등록이 말소된 지 6개월 이상 경과했음에도 전세금을 돌려주지 못하고 남은 금액이 1억 원 이상일 경우도 포함됩니다.
• 주택도시기금법 제34조의5에 의거해 임대인의 동의 없이 이름, 나이, 주소, 반환 채무 및 불이행 기간 등의 정보가 공개됩니다.

이러한 기준을 통해 전세금을 반환하지 않는 악성 임대인 명단이 공개되며, 세입자들은 이를 통해 사전에 리스크를 줄일 수 있습니다.

조회 가능한 방법

악성 임대인을 조회하는 방법은 두 가지 주요 경로를 통해 가능합니다.

1) 국토교통부 누리집을 통한 조회

국토교통부의 공식 홈페이지에서는 '상습 채무불이행자 명단'을 공개하고 있습니다. 다음과 같은 단계로 조회할 수 있습니다:

1. 국토교통부 누리집에 접속합니다.
2. 상단 메뉴에서 정보공개를 클릭한 후, 행정정보공개를 선택합니다.
3. 상습 채무불이행자 명단을 선택하여 악성 임대인 명단을 조회할 수 있습니다.

이 방법을 통해 명단에 있는 악성 임대인의 이름과 기본 정보를 확인할 수 있습니다.

2) 안심전세포털을 통한 조회

또 다른 방법은 '안심전세포털'을 이용하는 것입니다. 이 포털은 전세사기 피해 예방을 목적으로 운영되며, 악성 임대인 조회도 가능합니다. 조회 방법은 다음과 같습니다:

1. 안심전세포털 웹사이트에 접속합니다.
2. 메인 화면에서 전세사기 피해 예방 카테고리를 선택합니다.
3. 상습 채무불이행자 조회 메뉴에서 악성 임대인 정보를 확인할 수 있습니다.

이 포털에서는 전세사기와 관련된 다양한 정보를 제공하며, 특히 세입자들이 안심하고 전세계약을 체결할 수 있도록 악성 임대인에 대한 조회 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

클린 임대인 제도

서울시는 전세사기를 예방하고자 클린임대인 제도를 운영하고 있습니다. 이 제도는 임대인의 신용도를 확인할 수 있으며, 신뢰할 수 있는 임대인을 인증하는 방식입니다. 클린임대인은 다음과 같은 기준을 충족하는 임대인에게 부여됩니다:

• 서울 소재 연립·다세대 임차주택의 권리 관계가 명확하고, KCB 신용점수가 891점 이상인 임대인이 해당됩니다.
• 이러한 임대인은 등록증과 함께 클린주택 인증을 받으며, 세입자에게 신용정보를 제공해야 합니다.

클린임대인을 조회하는 방법은 다음과 같습니다:

1. 서울시 누리집 또는 클린임대인 제도 관련 포털에서 임대인의 신용 정보와 클린임대인 인증 여부를 확인할 수 있습니다.
2. 임대인이 클린임대인으로 등록되어 있다면, 안전하게 전세 계약을 체결할 수 있는 임대인으로 신뢰할 수 있습니다.

서울시의 클린임대인 제도는 특히 서울에서 전세계약을 체결하는 세입자들에게 유용한 정보입니다. 이 제도를 통해 전세금을 돌려받지 못하는 사고를 방지할 수 있으며, 임대인의 신용을 더욱 신뢰할 수 있게 됩니다.

2. 전세 계약 시 유의사항

계약 전 확인할 사항

전세 계약을 체결하기 전, 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 임차인에게 중요한 정보를 제공하며, 다음과 같은 주요 체크포인트를 통해 임대인과 주택에 대한 위험 요소를 파악할 수 있습니다.

1. 임대인 신원 확인: 등기부등본의 소유권자가 실제로 계약을 체결하려는 임대인과 일치하는지 확인합니다. 만약 대리인과 계약을 진행하는 경우라면 대리권 확인이 필수적입니다.
2. 근저당 설정 여부 확인: 근저당이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 금액이 얼마나 되는지 확인해야 합니다. 근저당이 클 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높아지기 때문에 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
3. 임차권 등기 여부: 해당 주택에 임차권 등기가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이전 세입자가 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권 등기를 해두었다면, 임차권자는 우선 변제권을 주장할 수 있어 신규 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
4. 압류 및 가압류 여부: 주택이 압류 또는 가압류 상태인지도 반드시 확인해야 합니다. 압류된 주택은 강제 경매에 넘어갈 수 있으며, 이 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
5. 매매 예정 여부: 계약을 체결하고 나서 임대인이 해당 주택을 매매할 가능성도 존재합니다. 등기부등본을 통해 매매 계약이 진행 중인지, 매수자가 존재하는지 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다.

등기부등본은 계약 전뿐만 아니라 잔금을 치르기 전에도 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다. 그 이유는 계약 후 임대인이 주택을 담보로 추가적인 대출을 받거나 주택을 매매할 가능성이 있기 때문입니다.

계약 시 주의할 5가지 요소

전세 계약을 체결할 때는 다음 5가지 주요 요소를 반드시 확인해야 합니다.

1. 주택 소유자 확인: 임대인이 실제 주택 소유자인지 등기부등본을 통해 확인하고, 계약서를 작성할 때 소유자의 신분증을 확인해야 합니다. 소유자가 아닌 대리인이 계약을 진행할 경우에는 위임장 및 인감증명서를 확인하여 대리 권한이 있는지 반드시 검증해야 합니다.
2. 공인중개사 확인: 중개인과 거래할 경우, 공인중개사가 정식 자격을 갖춘 사람인지 확인해야 합니다. 중개사무소 개설 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하고, 중개 보수 또한 계약서에 명확히 기재합니다.
3. 계약서 작성 시 계약 내용: 계약서에는 임대차 기간, 보증금, 월세(있다면) 등의 내용을 정확히 명시해야 합니다. 특히, 특약 사항을 꼼꼼히 작성해야 하며, 만약 임대인이 중도에 주택을 매도할 경우 임차인 보호를 위한 특약 조항을 추가하는 것이 좋습니다.
4. 보증금 반환 특약 사항: 임대차 계약 종료 시 보증금을 안전하게 반환받기 위해 보증금 반환 기한 및 절차에 대해 명확히 기록하는 것이 중요합니다. 또한, 계약 종료 전 일정 기간 동안 임대인의 보증금 반환에 대해 구체적인 계획을 확인하는 것이 좋습니다.
5. 확정일자 받기: 계약 체결 후 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 확정일자는 우선변제권을 얻는 데 필수적인 요소로, 잔금을 지급하고 입주한 후에 시·군·구청 또는 동 주민센터에서 계약서를 제출해 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.

계약 후 보호 장치

전세 계약을 체결한 후에도, 보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 두 가지 중요한 권리인 대항력과 우선변제권을 반드시 확보해야 합니다.

1) 대항력의 중요성

대항력이란 임차인이 거주하는 주택에 대해 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력을 갖추면 주택이 매매되거나 새로운 임대인이 나타나더라도, 임차인을 강제로 퇴거시키지 못합니다.

대항력을 얻기 위해서는 전입신고와 실제 입주가 필요합니다. 전입신고는 입주 후 즉시 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 입주 즉시 전입신고를 마쳐야 합니다.

2) 우선변제권의 중요성

우선변제권은 채무 불이행 상황에서 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리를 얻기 위해서는 대항력을 갖추고, 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자는 입주 전에라도 임대차 계약서가 있으면 받을 수 있으며, 시·군·구청에 임대차 계약 신고와 함께 확정일자를 받으면 됩니다. 우선변제권을 확보한 상태에서는 주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우에도 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.