동작구 수방사 청약 10억 시세차익? 특별공급·일반청약 총정리

동작구 수방사 공공분양 청약 정보! 시세차익 10억 예상, 특별공급 및 일반공급 조건 총정리. 청약 일정부터 자격조건까지 필수 정보 확인!

1. 동작구 수방사 공공분양 청약 개요

공급 위치 및 규모

동작구 수방사 공공분양은 서울특별시 동작구 노량진동 154-7번지 일원에 위치한 대규모 공공 주택 단지입니다. 한강을 가까이 두고 있으며, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 지역입니다. 특히, 지하철 1호선과 9호선이 연결되는 노량진역과의 접근성이 뛰어나, 출퇴근 시간에 큰 장점이 될 것으로 예상됩니다.

이번 분양은 총 556세대 중에서 263세대가 공공분양으로 공급됩니다. 이 외에도 군관사 208세대와 행복주택 85세대가 향후에 추가로 공급될 예정입니다. 특히, 59㎡ 타입으로 공급되며, 실거주를 목적으로 하는 무주택 세대 구성원들에게 좋은 기회가 될 것입니다.

분양 세대수 및 세대별 구분

이번 동작구 수방사 분양은 다음과 같이 세대별로 구분됩니다:

• 총 공급 세대수: 263세대
  • 사전청약 당첨자에게는 224세대가 배정
  • 일반 청약으로는 남은 39세대만 공급되므로 경쟁이 치열할 것으로 보입니다.

특별공급으로도 일정 비율의 물량이 배정되며, 다자녀 가구, 신혼부부, 노부모 부양 등 다양한 유형의 특별공급이 적용됩니다. 하지만, 이러한 특별공급도 남은 물량이 제한적이기 때문에 각 공급 유형별로 철저한 준비가 필요합니다.

분양가 및 시세차익 예상

이번 분양의 분양가는 전용 59㎡ 기준으로 최고층 기준 9억 5천만 원대로 책정되어 있습니다. 최근 서울의 아파트 시세 상승 추세를 고려할 때, 수방사 아파트의 입지적 장점과 분양가 상한제 적용으로 인한 합리적인 분양가를 생각하면 시세차익이 상당할 것으로 예상됩니다.

특히, 분양가 대비 약 10억 원 이상의 시세차익이 기대됩니다. 이는 주변 시세와 비교했을 때 상당히 높은 차익이기 때문에, 실거주 목적은 물론 투자 목적으로도 높은 관심을 받을 것으로 보입니다.

2. 청약 일정 및 필수 정보

청약 접수 일정 및 당첨자 발표

동작구 수방사 공공분양 청약은 2024년 10월에 진행됩니다. 청약 절차는 사전청약과 특별공급, 그리고 일반공급으로 나뉘며, 다음과 같은 일정에 따라 접수됩니다:

• 사전청약자 접수: 2024년 10월 10일 ~ 2024년 10월 11일
• 사전청약 대상자는 해당 기간에 신청을 완료해야 하며, 이후 특별공급 및 일반공급 신청은 별도로 진행됩니다.
• 기관추천 등 특별공급: 2024년 10월 14일
• 기관추천 및 다자녀 가구, 신혼부부, 생애 최초 특별공급 등 다양한 특별공급 유형이 10월 14일에 접수됩니다. 해당 조건을 만족하는 지원자는 반드시 이 날짜에 맞춰 청약을 신청해야 합니다.
• 일반 및 잔여 공급: 2024년 10월 15일
• 일반공급과 잔여 세대에 대한 청약은 10월 15일에 접수됩니다. 사전청약 및 특별공급에서 당첨되지 못한 사람들을 대상으로 한 잔여 공급은 경쟁이 치열할 수 있으니, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
• 당첨자 발표일: 2024년 10월 31일
• 청약 당첨 여부는 10월 31일에 발표됩니다. 청약자들은 당첨자 발표일을 반드시 확인하고, 추가로 필요한 서류 준비와 절차에 신경 써야 합니다.

계약 체결 및 입주 시기

청약 당첨 후 계약 체결 및 입주 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

• 계약 체결: 2025년 2월 24일 ~ 2025년 2월 25일
• 당첨자는 2025년 2월 말에 계약 체결을 진행해야 합니다. 계약금은 분양가의 10%이며, 중도금은 분양가의 30%에 해당하는 금액이 2026년 5월 27일까지 지불됩니다. 계약 체결 시 필요한 서류와 준비물은 청약 당첨자 발표 이후에 제공될 예정이므로, 서류 준비를 미리 꼼꼼히 해야 합니다.
• 입주 시기: 2028년 12월 예정
• 수방사 공공분양 아파트의 입주 예정 시기는 2028년 12월로 계획되어 있습니다. 입주 시에는 잔금 납부와 함께 도시 기금 융자를 통한 대출 절차도 진행될 수 있으므로, 금융계획을 사전에 세워 두는 것이 좋습니다.

3. 특별공급 청약 조건

동작구 수방사 공공분양에는 다양한 특별공급 유형이 마련되어 있어, 각 유형에 따른 자격 조건을 충족하는 지원자들은 특별공급 청약을 신청할 수 있습니다. 다자녀 가구, 신혼부부, 노부모 부양, 생애 최초 특별공급 등 각 유형별 자격 조건을 상세히 살펴보겠습니다.

다자녀 가구 특별공급

• 자격 조건:
  • 무주택세대 구성원으로서 만 19세 미만 자녀를 2명 이상 둔 가구가 대상입니다. 태아나 입양된 자녀도 포함됩니다.
  • 서울에 2년 이상 거주한 무주택세대 구성원이 우선적으로 공급받을 수 있으며, 그 외 수도권 거주자는 잔여 물량에 대해서 경쟁하게 됩니다.
  • 청약통장: 청약통장 가입 기간이 6개월 이상이며, 월 납입금 6회 이상 납입한 경우 신청 가능합니다.
  • 소득 기준: 우선 공급의 경우 월평균 소득 120% 이하(맞벌이 130% 이하), 추첨 공급은 월평균 소득 200% 이하까지 지원 가능합니다.

신혼부부 특별공급

• 자격 조건:
  • 혼인 기간 7년 이내의 신혼부부, 예비 신혼부부, 한 부모가족이 대상입니다. 예비 신혼부부의 경우 2순위로 당첨 가능성이 낮을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
  • 서울에 거주하는 무주택세대 구성원이 우선적으로 공급받습니다.
  • 혼인신고를 기준으로 입주자 모집 공고일까지 무주택 상태를 유지해야 합니다.
  • 청약통장: 청약통장 가입 기간이 6개월 이상, 월 납입금 6회 이상 납입한 경우 신청 가능합니다.
  • 소득 기준: 우선 공급의 경우 월평균 소득 100% 이하(맞벌이 120% 이하), 일반공급은 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)까지 신청 가능합니다.

노부모 부양 특별공급

• 자격 조건:
  • 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양한 세대주가 대상입니다.
  • 서울에 거주하는 무주택세대 구성원이 우선 공급 대상으로 지정됩니다.
  • 청약통장: 가입 기간이 12개월 이상이며, 매달 12회 이상 납입한 경우 신청 가능합니다.
  • 소득 기준: 우선 공급의 경우 월평균 소득 120% 이하(맞벌이 130% 이하), 추첨 공급은 월평균 소득 200% 이하까지 지원 가능합니다.

생애 최초 특별공급

• 자격 조건:
  • 모든 세대 구성원이 과거에 주택을 소유한 적이 없는 무주택 세대 구성원에게 적용됩니다.
  • 서울에 거주하는 무주택세대가 우선 공급 대상으로 지정됩니다.
  • 청약통장: 가입 기간이 12개월 이상이며, 월 납입금 12회 이상 납입한 경우 신청 가능합니다.
  • 소득 기준: 우선 공급의 경우 월평균 소득 100% 이하(맞벌이 120% 이하), 잔여 공급은 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)까지 신청 가능합니다. 추첨 공급의 경우 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 200% 이하)로 지원 가능합니다.

서울 거주 우선 공급 기준 및 경쟁률 예상

동작구 수방사 특별공급의 경우, 대부분의 특별공급은 서울 거주자를 우선 공급 대상으로 하고 있습니다. 특히 다자녀 가구와 신혼부부 특별공급에서는 서울에서 2년 이상 거주한 무주택 세대가 가장 먼저 혜택을 받습니다. 이는 서울 거주자의 청약 경쟁률을 더욱 높이는 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.

또한 다자녀 가구와 생애 최초 특별공급의 경우, 수도권 내 거주자도 경쟁에 참여할 수 있지만, 물량이 제한적이기 때문에 서울 지역 내 거주자의 청약 우선권이 큰 영향을 미칠 것입니다. 현재 서울의 공공분양 청약 경쟁률은 상당히 높은 편이며, 이번 동작구 수방사 청약에서도 그 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망됩니다.

4. 일반공급 청약 조건

동작구 수방사 공공분양에서 일반공급 청약은 특별공급에 해당하지 않는 무주택 세대 구성원이 신청할 수 있는 가장 일반적인 유형입니다. 하지만 일반공급 역시 1순위 자격을 갖춘 청약자들에게 우선적으로 기회가 주어지며, 철저한 준비가 필요합니다. 아래에서 일반공급의 1순위 자격과 청약 통장 조건, 그리고 소득 기준을 설명하겠습니다.

1순위 자격 및 우선 공급 대상

일반공급 청약에서 1순위 자격을 갖추려면 다음 조건을 충족해야 합니다:

• 무주택 세대 구성원: 청약 신청자 본인을 포함해 동일 세대 구성원 모두가 무주택 상태여야 하며, 주택 소유 이력이 없어야 합니다.
• 청약통장 가입 기간: 청약통장 가입 기간이 12개월 이상이어야 1순위 자격을 부여받을 수 있습니다. 이 기간 동안 매달 12회 이상 납입해야 하며, 납입 금액의 총합은 당첨 확률에 중요한 영향을 미칩니다.
• 서울 거주자 우선 공급: 동작구 수방사 공공분양 일반공급은 서울 거주자에게 우선 공급됩니다. 3년 이상 서울에 거주한 무주택 세대 구성원이 우선 공급 대상이며, 나머지 물량은 수도권 거주자에게 배정됩니다. 따라서 서울 거주자라면 1순위 자격이 상대적으로 유리합니다.
• 저축총액 많은 자: 일반공급에서는 청약저축에 월 납입한 금액의 총합이 많은 사람이 우선적으로 당첨될 가능성이 높습니다. 저축총액은 청약 경쟁에서 매우 중요한 요소이므로, 오랜 기간 꾸준히 납입해온 청약자가 더 높은 당첨 확률을 가질 수 있습니다.

청약 통장 조건 및 소득 기준

일반공급에서 청약 통장과 소득 기준은 다음과 같습니다:

• 청약통장 조건:
  • 청약통장 가입 기간이 12개월 이상이어야 하며, 매달 12회 이상 납입한 경우에만 1순위 자격이 주어집니다.
  • 선납금을 포함해 총 납입액이 많을수록 당첨 확률이 높아지며, 이는 경쟁률이 높은 서울의 공공분양 청약에서 중요한 변수로 작용합니다.
• 소득 기준:
  • 일반공급에서는 소득 기준이 중위소득 100% 이하인 경우에만 청약 신청이 가능합니다. 단, 맞벌이 가구의 경우 중위소득의 120% 이하로 소득 기준이 완화됩니다.
  • 추첨 물량의 경우, 소득 기준이 더 높게 설정되어 중위소득 130% 이하 또는 맞벌이 가구는 140% 이하인 경우에도 신청이 가능합니다. 이를 통해 중위소득을 초과하는 가구들도 일정 비율의 물량에 대해 청약할 수 있는 기회를 가집니다.

청약 준비자들은 반드시 자신의 청약 통장 납입 기간과 금액, 그리고 소득 기준을 철저히 확인해야 합니다. 특히, 서울의 분양 물량은 한정적이므로 청약 통장 관리와 납입 총액을 최대한 높여야 경쟁에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.

5. 주의사항 및 청약 시 유의할 점

동작구 수방사 공공분양 청약은 경쟁이 치열할 뿐만 아니라, 조건을 철저히 맞춰야 하는 복잡한 절차입니다. 청약에 참여할 때 반드시 유의해야 할 사항과 준비해야 할 서류, 그리고 만약 청약에 실패했을 때 어떻게 대처할지에 대한 정보를 아래에서 설명합니다.

중복 청약 금지 및 서류 준비 주의사항

1. 중복 청약 금지:
   • 청약 신청 시 1세대당 1건의 청약 신청만 가능합니다. 이는 동작구 수방사 청약뿐 아니라 동일한 청약 일정에 포함된 다른 주택 청약과도 중복으로 신청할 수 없음을 의미합니다.
   • 특히, 청약자 발표일인 2024년 10월 31일에는 다른 청약과 중복 신청한 경우 청약이 무효 처리될 수 있으니, 일정 관리와 신청 계획을 세울 때 반드시 주의해야 합니다.
2. 서류 준비 주의사항:
   • 청약 당첨 후, 서류 접수는 2024년 11월 11일부터 11월 12일까지 진행됩니다. 당첨자들은 해당 기간 내에 요구되는 모든 서류를 제출해야 합니다.
   • 기본 제출 서류:
     • 무주택 세대 구성원임을 증명하는 서류 (주택 소유 여부 확인 서류)
     • 주민등록등본
     • 가족관계증명서
     • 청약통장 납입 증명서
     • 소득 증빙 서류 (급여 명세서, 소득세 납부증명 등)
   • 특별공급을 신청한 경우에는 해당 공급 유형에 따라 추가 서류가 필요합니다. 예를 들어, 다자녀 특별공급 신청자는 자녀 수를 확인할 수 있는 주민등록등본과 가족관계증명서가 필요하며, 신혼부부 특별공급 신청자는 혼인신고서를 포함한 결혼 관련 증명서류가 필요합니다.
   • 서류 제출 시 미비하거나 누락된 서류가 있으면 당첨이 취소될 수 있으므로, 제출 전 꼼꼼히 확인하고 준비해야 합니다.

청약 실패 시 대처법

청약 경쟁률이 높은 만큼, 당첨되지 못하는 경우도 많습니다. 만약 청약에 실패했을 경우 다음과 같은 대처법을 고려할 수 있습니다:

1. 청약통장 관리:
   • 청약에서 떨어졌다고 해서 통장을 바로 해지하지 마십시오. 오히려 계속 납입을 유지하는 것이 다음 청약에서 유리할 수 있습니다.
   • 청약 납입액이 많을수록 다음 청약에서 우선 순위가 되기 때문에 매달 꾸준히 납입하고, 통장 관리에 신경 쓰는 것이 중요합니다.
   • 장기적으로 청약 당첨 확률을 높이기 위해서 통장 납입금을 가능한 한 늘리는 전략을 세우세요.
2. 다음 청약 기회를 노리기:
   • 수방사 공공분양뿐만 아니라, 다른 공공분양 또는 민간분양에서도 좋은 기회가 있을 수 있습니다. 특히 수도권 및 서울 인근 지역에서 나오는 공공 분양을 주기적으로 확인하고, 일정에 맞춰 준비하는 것이 좋습니다.
   • 임대아파트 또는 행복주택 등 다른 형태의 주거 대안도 고려해볼 수 있습니다. 일반 분양보다 상대적으로 경쟁이 적은 임대주택은 실거주 목적의 무주택자들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
3. 전매 제한 후 재청약 고려:
   • 만약 이번 청약에서 떨어지더라도, 전매 제한이 끝나는 시점이나 다음 공공분양이 나올 때 다시 청약을 시도할 수 있습니다. 다만, 재청약 제한 기간이 있는 경우도 있으니 이를 잘 확인하고 다시 도전할 준비를 하세요.
4. 청약 실패 후 보완점 분석:
   • 청약 실패 후 본인이 신청한 유형에서 부족했던 점을 분석하는 것도 중요합니다. 예를 들어, 특별공급에서 떨어졌다면 소득 기준이 맞지 않았거나, 청약 통장 납입금이 부족했을 수 있습니다. 이러한 보완점을 분석해 다음 청약에 대비할 수 있습니다.

6. 청약 예상 결과 및 분석

동작구 수방사 공공분양 청약은 서울 중심 지역에 위치한 공공주택으로, 뛰어난 입지와 합리적인 분양가 덕분에 큰 관심을 끌고 있습니다. 특히, 한강 뷰와 교통 편의성, 주거 인프라가 결합된 동작구 수방사는 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 아래에서는 예상 경쟁률과 당첨 시 시세차익 가능성, 그리고 전매 제한에 대해 분석해 보겠습니다.

경쟁률 전망

동작구 수방사 공공분양은 공급 물량이 제한적이고, 서울 내 인기 지역에 위치한 점에서 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상됩니다.

1. 특별공급 경쟁률:
   • 특별공급은 다자녀 가구, 신혼부부, 노부모 부양, 생애 최초 등 다양한 유형이 있지만, 전체 특별공급 물량은 제한적입니다. 특히 다자녀 가구와 신혼부부 특별공급은 경쟁이 더욱 치열할 것으로 예상됩니다. 이는 해당 세대가 서울에 많으며, 혜택을 받을 수 있는 세대도 상대적으로 많기 때문입니다.
   • 생애 최초 특별공급의 경우, 과거에 주택 소유 이력이 없는 30~40대의 수요가 꾸준히 증가하고 있어 높은 경쟁률이 예상됩니다. 최근 비슷한 공공분양에서 생애 최초 특별공급 경쟁률이 100:1을 초과한 사례도 있었던 만큼, 이번 청약에서도 100대 1 이상의 경쟁률이 나올 수 있습니다.
2. 일반공급 경쟁률:
   • 일반공급 물량 역시 제한적입니다. 전체 263세대 중 사전청약 당첨자에게 224세대가 배정되었기 때문에 39세대만 일반청약 대상으로 남아 있습니다. 이는 전체 청약 신청자 수에 비해 매우 적은 수치이며, 서울 내 무주택 세대의 수요를 고려하면 수백 대 일에 달하는 경쟁률이 예상됩니다.
   • 과거 서울의 다른 공공분양 사례들을 살펴보면 일반공급 경쟁률은 150:1에서 200:1에 이를 수 있으며, 동작구 수방사 역시 비슷한 수준 이상의 경쟁률을 보일 가능성이 큽니다.

당첨 시 시세차익 가능성 및 전매 제한

1. 시세차익 가능성:
   • 동작구 수방사 공공분양의 59㎡ 기준 분양가는 최고층 기준 9억 5천만 원으로 책정되어 있습니다. 이는 서울 내 다른 지역에 비해 상당히 합리적인 가격으로, 분양가 상한제 적용 덕분에 시세보다 낮게 책정된 점이 특징입니다.
   • 분양가와 주변 시세를 비교했을 때, 최대 10억 원 이상의 시세차익이 발생할 가능성이 있습니다. 동작구 수방사 아파트는 한강변에 위치하고, 교통 편의성이 뛰어난 지역이므로 입주 이후에도 집값 상승 가능성이 큽니다.
   • 현재 동작구 내 59㎡ 아파트의 매매가는 15억 원에서 20억 원 수준으로 형성되어 있으며, 동작구 수방사 공공분양 아파트는 입주 후 시세가 이와 비슷한 수준까지 상승할 가능성이 큽니다.
2. 전매 제한:
   • 동작구 수방사 공공분양은 전매 제한 규정이 적용됩니다. 당첨자는 분양 후 3년간 전매가 금지됩니다. 이는 분양을 통해 얻은 시세차익을 단기적으로 현금화하는 것을 막기 위한 규제입니다.
   • 또한, 재당첨 제한도 적용되어 10년간 다른 공공분양 청약에 참여할 수 없습니다. 이는 청약 기회를 남용하지 못하도록 하기 위한 정책으로, 주거 안정성을 유지하기 위한 장기 거주 목적의 당첨자를 보호하려는 취지입니다.
   • 거주의무 기간 역시 3년으로 설정되어 있어, 입주 후 실제로 3년 이상 거주해야 합니다. 따라서 단기 시세차익을 노리는 투자자보다는 실거주 목적의 무주택 세대에게 유리한 청약이라고 볼 수 있습니다.